18 мая 2017 года в Управлении Росреестра по
Костромской области была проведена «горячая линия» по вопросам
приобретения жилых помещений с привлечением кредитных средств.
На вопросы,
поступившие на «горячую линию», отвечала начальник межмуниципального
отдела по г. Волгореченску, г. Нерехта и Нерехтскому району Виктория Борисовна
Моисеева. Приведем её ответы на вопросы, которые задавались наиболее
часто.
Вопрос:
Каковы особенности приобретения жилья за счет кредитных средств?
Ответ: При
приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения
возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в
силу договора (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона №
102-ФЗ). При этом заключаются два самостоятельных договора - кредитный договор
с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между
продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке
приобретаемого объекта.
Договором может
быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в
частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным
обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств
существования этих обязательств (п. 1 ст. 13 Закона N
102-ФЗ).
Вопрос:
Требуется ли нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья с
использованием кредитных средств, государственная регистрация такого договора?
Ответ: Нотариальное
удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу
закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и
по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному
удостоверению следующие сделки (п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от
13.07.2015 N 218-ФЗ):
- связанные с
распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
- по отчуждению
недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или
гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
- по отчуждению
долей в праве общей собственности.
Договор
купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение
ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход
права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном
законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный
срок регистрации - пять рабочих дней со дня представления необходимых
документов в Росреестр, при обращении через МФЦ - семь рабочих дней, а в
случае, если договор удостоверен нотариально, - соответственно три и пять
рабочих дня. Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
составляет 2 000 руб. За государственную регистрацию ипотеки госпошлина не
уплачивается (п. п. 9 - 12 ч. 1 ст. 16 Закона
N 218-ФЗ; пп. 22 п. 1 ст. 333.33,
пп. 6 п. 3 ст. 333.35
НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона №
102-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от
21.12.2013 № 367-ФЗ).
Вопрос:
Какие документы необходимы для государственной регистрации ипотеки?
Ответ: Для
государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие
документы:
1. Заявление залогодателя
или залогодержателя.
2. Документ,
удостоверяющий личность заявителя.
3. Договор,
влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием
кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.
4. Кредитный
договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
5. Закладная и
документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре
купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (ст. ст. 10, 20 Закона N 102-ФЗ).
Вопрос:
Какое недвижимое имущество может быть передано в залог?
Ответ: Предметом
ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как
индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая
из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 74 Закона №
102-ФЗ).
При ипотеке
квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым
помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона №
102-ФЗ).
Вопрос:
Как прекратить обременения в случае исполнения обязательств по кредитному
договору?
Ответ: С прекращением
кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть
сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ; ст. 25 Закона №
102-ФЗ). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в орган регистрации
прав достаточно представить:
- или совместное
заявление залогодателя и залогодержателя;
- или заявление
залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку
владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном
объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате
его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и
заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона №
102-ФЗ).
При погашении
регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона N
102-ФЗ).
Регистрационная
запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона N
102-ФЗ).